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임대인이 업종 때문에 신규 임차인 계약을 거절하면 어떻게 하나요?

2023.05.26




CASE
임대인의 계약 거부 




Q. 음식점 운영중인 임차인 A가 기간 만료 6개월 전 임대인 B에게 옷가게를 운영하겠다는 C를 신규 임차인으로 주선하였는데, 임대인 B가 C의 업종이 마음에 들지 않는다는 이유로 계약 체결을 거절하는 경우, 임대인의 권리금 회수 기회 방해 행위에 해당하여 A가 손해배상을 청구할 수 있나요?


🧑🏻‍⚖️ 임대인은 업종을 선택할 수 있습니다. 

임대인은 신규 임차인의 업종을 선택할 수 있습니다. 즉 업종이 계약 거절의 정당한 사유가 됩니다. 


☝🏻단! 고의적 수단으로 악용된다면?

주위의 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때, 임대인의 업종과 관련된 요구가 ✔️신규 임차인과의 계약 체결을 회피 ✔️기존 임차인의 권리금 회수 기회를 방해 등 고의적으로 악용된 것으로 볼 수 있다면, 임차인의 권리금 회수 방해로 볼 수 있습니다. 





CASE
상가 양도




Q. 임대인 A가 임차인 B와 상가임대차계약을 체결하고 보증금을 지급 받았는데, 임대인 A가 상가를 양수인 C에게 양도한 경우 법률 관계가 어떻게 되는 건가요?



🧑🏻‍⚖️ C가 임대인지위를 승계합니다.

AC에게 임대차목적물을 양도하였으므로, C가 임대인지위를 승계합니다.
(*상가임대차보호법 임대인 지위 승계 간주 규정-제3조제2항)


🧐 B는 C에게 임대차계약 효력을 주장 할 수 있나요?

네. 가능합니다. 따라서 계약이 만료되면, B는 C에게
✔️ 보증금 반환 청구
✔️ 만료 전 계약갱신요구권 행사
✔️ 권리금 회수 기회보장을 요구할 수 있습니다.

🔴 A에게는 요구할 수 없나요?

네. 기존 임대인 AB와의 임대차계약관계에서 탈퇴하며, B는 A에게 보증금반환을 청구 할 수 없습니다.




CASE
상가 전대/임차권 양도




Q. 임대인 A와 임차인 B 사이에 상가임대차계약이 체결되고, B가 상가를 인도받고 사업자등록을 신청하여 대항력을 취득한 후, B가 A의 동의를 얻어 C에게 상가를 전대/임차권을 양도한 경우는 법률 관계가 어떻게 되는 건가요?



🟢 B는 폐업신고를 해야 합니다.

B는 실질적으로 더 이상 상가에서 사업을 하지 않으므로 폐업 신고를 해야 합니다.


🧐 대항력은 어떻게 되나요?

B가 신청한 기존의 사업등록은 공시방법이 유효한 사업자 등록이 아니므로, 기존의 사업자등록에 의해서는 대항력이 인정되지 않습니다.


🔵 C는 어떻게 해야 하나요?

대항력과 우선변제권을 존속시키고자 하는 경우, 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인인 C가 본인 명의로 사업자등록을 마쳐야 합니다. 




CASE
경매정차 보증금




Q. 대항력과 우선변제권이 있는 상가 임차인 A가 임차건물에 대해 진행되고 있는 경매정차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나, 전액을 배당 받을 수 없었던 경우 법률 관계는 어떻게 되나요?


💰 임차인은 배당받지 못한 잔액에 관해

임대인의 지위를 승계한 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.


🧑🏻‍⚖️ 상가임대차보호법 제9조제2항에 따르면

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.


☝🏻단, 배당받지 못한 금액 부분만!

위의 경우 배당받지 못한 금액 부분에 관하여만 임대차 관계가 존속되고 있는 것입니다.


🙅🏻 임대부분 전부를 사용수익한다면

이미 배당받은 금액 부분에 대하여는 부당이득을 하는 것이 됩니다.







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