CASE
임대인의 계약 거부
Q. 음식점 운영중인 임차인 A가 기간 만료 6개월 전 임대인 B에게 옷가게를 운영하겠다는 C를 신규 임차인으로 주선하였는데, 임대인 B가 C의 업종이 마음에 들지 않는다는 이유로 계약 체결을 거절하는 경우, 임대인의 권리금 회수 기회 방해 행위에 해당하여 A가 손해배상을 청구할 수 있나요?
🧑🏻⚖️ 임대인은 업종을 선택할 수 있습니다.
| 임대인은 신규 임차인의 업종을 선택할 수 있습니다. 즉 업종이 계약 거절의 정당한 사유가 됩니다. |
☝🏻단! 고의적 수단으로 악용된다면?
| 주위의 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때, 임대인의 업종과 관련된 요구가 ✔️신규 임차인과의 계약 체결을 회피 ✔️기존 임차인의 권리금 회수 기회를 방해 등 고의적으로 악용된 것으로 볼 수 있다면, 임차인의 권리금 회수 방해로 볼 수 있습니다. |
CASE
상가 양도
Q. 임대인 A가 임차인 B와 상가임대차계약을 체결하고 보증금을 지급 받았는데, 임대인 A가 상가를 양수인 C에게 양도한 경우 법률 관계가 어떻게 되는 건가요?
🧑🏻⚖️ C가 임대인지위를 승계합니다.
| A는 C에게 임대차목적물을 양도하였으므로, C가 임대인지위를 승계합니다. (*상가임대차보호법 임대인 지위 승계 간주 규정-제3조제2항) |
🧐 B는 C에게 임대차계약 효력을 주장 할 수 있나요?
| 네. 가능합니다. 따라서 계약이 만료되면, B는 C에게 ✔️ 보증금 반환 청구 ✔️ 만료 전 계약갱신요구권 행사 ✔️ 권리금 회수 기회보장을 요구할 수 있습니다. |
🔴 A에게는 요구할 수 없나요?
| 네. 기존 임대인 A는 B와의 임대차계약관계에서 탈퇴하며, B는 A에게 보증금반환을 청구 할 수 없습니다. |
CASE
상가 전대/임차권 양도
Q. 임대인 A와 임차인 B 사이에 상가임대차계약이 체결되고, B가 상가를 인도받고 사업자등록을 신청하여 대항력을 취득한 후, B가 A의 동의를 얻어 C에게 상가를 전대/임차권을 양도한 경우는 법률 관계가 어떻게 되는 건가요?
🟢 B는 폐업신고를 해야 합니다.
| B는 실질적으로 더 이상 상가에서 사업을 하지 않으므로 폐업 신고를 해야 합니다. |
🧐 대항력은 어떻게 되나요?
| B가 신청한 기존의 사업등록은 공시방법이 유효한 사업자 등록이 아니므로, 기존의 사업자등록에 의해서는 대항력이 인정되지 않습니다. |
🔵 C는 어떻게 해야 하나요?
| 대항력과 우선변제권을 존속시키고자 하는 경우, 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인인 C가 본인 명의로 사업자등록을 마쳐야 합니다. |
CASE
경매정차 보증금
Q. 대항력과 우선변제권이 있는 상가 임차인 A가 임차건물에 대해 진행되고 있는 경매정차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나, 전액을 배당 받을 수 없었던 경우 법률 관계는 어떻게 되나요?
💰 임차인은 배당받지 못한 잔액에 관해
| 임대인의 지위를 승계한 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. |
🧑🏻⚖️ 상가임대차보호법 제9조제2항에 따르면
| 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다. |
☝🏻단, 배당받지 못한 금액 부분만!
| 위의 경우 배당받지 못한 금액 부분에 관하여만 임대차 관계가 존속되고 있는 것입니다. |
🙅🏻 임대부분 전부를 사용수익한다면
| 이미 배당받은 금액 부분에 대하여는 부당이득을 하는 것이 됩니다. |
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