🔎 오늘의 정보, 3줄 요약!
| 1️⃣ 묵시의 갱신 기간 계약해지 가능할까? 2️⃣ 임대차 중도해지 가능한 요건은? 3️⃣ 임차권등기명령 신청 방법 |
💡 임대차 종료 - 묵시의 갱신
임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인에게 갱신 거절 또는 조건 변경을 통지하지 않은 경우엔 임대차계약을 묵시적으로 이어나갈 수 있습니다.
✔️ 임차인 계약해지 통고는 언제든지 가능합니다.
묵시의 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
✔️ 임대인은 해지 통고를 할 수 없습니다.
| 🧑🏻⚖️ 상가임대차보호법 제9조 제1항 임대차 기간의 약정이 없는 경우, 임대차기간을 1년으로 본다. 그러나 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. |
⏰ 임대차 중도해지
✔️ 임차인이 해지할 수 있는 경우
(1) 임대인이 임차인의 의사에 반대하는 보존 행위를 하여, 임차인이 임대차의 목적을 달성할 수 없을 때
(2) 상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 또는 그 밖의 사유로 사용/수익할 수 없는 경우, 잔존 부분으로 임대차의 목적을 달성할 수 없을 때
✔️ 임대인이 해지할 수 있는 경우
(1) 임대인의 동의 없이 임차권 양도, 전대, 3기의 차임 연체, 계약 또는 상가건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 사용/수익하지 않은 경우
| 👀 3기의 차임 연체 연속으로 발생하지 않아도 임대차기간 중 어느 때라도 총 연체 차임액의 합계가 3기 기준에 달하면 임대인은 계약을 중도해지 할 수 있습니다. |
💰 임대차 종료 후 보증금
✔️ 보증금 반환이 어려운 경우
임대차 계약기간 만료 후 보증금을 반환 받지 못한 상태에서 이전을 하게 된다면, 대항력이 상실되어 보증금을 반환 받기 어려워집니다.
| 💬 임차권등기명령 제도 위와 같은 문제를 해결하기 위해 도입된 제도입니다. 임차인이 상가 건물에서 자유롭게 이전하면서도 대항력 & 우선변제권을 유지하게 하는 제도입니다. |
👀 임차권등기명령 신청
임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차인은 관할 지방법원, 시・군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차권등기명령이 집행되고 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다.
| ✔️ 임차권등기 이전에 이미 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우, 그 대항력・우선변제권이 그대로 유지됩니다. ✔️ 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다. |
🔎 임차권등기명령 알아두어야 할 점
① 임차권등기 이후 임차한 임대인
임차권등기를 마친 건물을 그 이후에 임차한 임대인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리(소액임차인 최우선변제권)가 없습니다. *임차권등기를 마친 기존 임차인의 손해를 방지하기 위한 취지
② 임차권등기명령 비용 청구
임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권 등기와 관련해 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
③ 보증금의 일부라도 신청 가능
임대차 보증금의 일부를 돌려받지 못한 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능합니다.
④ 소유권보존등기가 가능한 경우
임차건물이 미등기 건물인 경우 원칙적으로는 임차권등기명령 신청이 불가능 하지만, 임차건물에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 예외적으로 신청가능합니다.
⑤ 임차보증금 반환 의무
임대인의 임차보증금 반환 의무는 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.
⑥ 직접 경매 청구 불가
임차인이 임차권등기에 기하여 직접 경매 청구를 하는 것은 불가능 합니다.
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