안녕하세요 사장님🧚 상가임대차에 관한 Q&A를 사례와 함께 정리했어요!
Q. 사무실을 식당으로 바꾸어 사용했습니다. 식당으로 바꾸기 위해 들인 비용을 건물주에게 청구할 수 있나요?
| 💬 초기에 상가건물을 임차하면서 본래 사무실이었던 것을 식당으로 운영하기 위해 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방 등을 설치하고 페인트칠을 했습니다. 가게를 닫고 이사가려 하는데, 위 비용을 건물주에게 청구할 수 있을까요? |
A. 임차인 자신의 사업을 경영하기 위한 비용은 유익비에 해당하지 않으므로 건물주에게 이를 청구할 수 없습니다.
| 유익비란? 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말해요. |
따라서 위 질문과 같이 임차인이 임차건물을 건물용도나 임차목적과 달리 자신의 사업을 경영하기 위하여 시설개수비용이나 부착한 물건의 비용을 지출한 경우 등은 유익비에 해당하지 않습니다.
| 유익비상환청구권이란? 임차인이 임대차관계로 임차상가건물을 사용하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우, 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존하는 때에 한해서 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있어요. |
Q. 수선의무 특약 맺고 임대차 계약 체결, 지붕 균열로 비가 새는데 제가 수리비를 내야 하나요?
| 💬 상가건물 임대차 계약을 체결할 때 상가에 대한 수선의무는 임차인의 부담으로 한다는 특약을 맺었습니다. 그런데 최근 지붕의 균열로 비가 많이 새고 있는데, 이것도 임차인인 제가 고쳐야 하나요? |
A. 임대인(건물주)이 수리해야 합니다.
본래 임대인에게 수선의무가 있지만 특약에 의해 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다.
그러나 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우와 같이 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선에 대해서는 특별한 사정이 없는 한 임대인이 그 수선의무를 부담해야 합니다.
| 수선의무에 대한 특약 임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손된 경우와 같이 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 특별한 사정이 없는 한 임대인이 그 수선의무를 부담합니다. |
임차인은 임대인이 상가건물을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 상가건물 임대차계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다.
Q. 계약기간 만료 2달 전, 계약 다시 갱신하고 싶은데 가능할까요?
| 💬 서울에서 보증금 2억원인 상가건물에서 조그만 분식점을 2년째 운영하고 있는데, 계약기간 만료가 2달 앞으로 다가왔습니다. 계약을 다시 갱신하고 싶은데 가능할까요? |
A. 가능합니다.
임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며(*전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않아야 함), 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
| 계약갱신의 범위 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다. 다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과할 수 없습니다. |
임차인이 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 · 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 등 계약갱신의 예외 경우도 있습니다.
Q. 2년 계약 기간을 서로 말이 없이 계약기간을 마쳤는데, 이렇게 되면 다시 2년으로 재계약이 되는지요?
A. 1년으로 재계약된 것으로 봅니다.
임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다.
다만, 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다.
| 자동 갱신된 임대차계약의 해지 • 상가건물 임대차계약이 묵시적으로 자동 갱신된 경우 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있습니다. • 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. |
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*해당 내용은 찾기 쉬운 생활법령정보 사이트 내용을 바탕으로 작성되었습니다.