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솔로몬의 재판: 권리금 편
건물주 A와 임차인 B는 건물 내 상가에 대해 임대차계약을 체결했습니다. 계약 만료 시점이 다가오자 두 사람은 서로 전혀 다른 계획을 세우고 있었습니다.
건물주 A는 소유한 건물을 철거하고 호텔로 재건축하기 위해 구청에 관광숙박업 사업계획 승인을 받았습니다. 반면 임차인 B는 다른 사람에게 가게를 넘기고자 신규 임차인 C와 임대차 승계를 전제로 한 권리금 계약을 체결했고, 건물주 A에게 신규 임차인 C를 주선하기로 했습니다.
세 사람이 만난 자리에서 건물주 A는 신규 임차인 C에게 2~3년 후 건물이 재건축 될 시점이기 때문에 그 기간 내에서만 임대차 계약이 가능하며, 그 이상의 기간은 인정할 수 없다고 말했습니다.
이 말을 듣고 신규 임차인 C는 상가에 관한 임대차계약을 포기하였고, 임차인 B와 신규 임차인 C는 권리금 계약을 해지했습니다. 이 경우 건물주 A의 행동은 권리금 회수 방해행위이며 계약 해지에 대한 손해배상 책임이 있을까요?
임차인 B의 입장 임대차계약 당시엔 저에게 건물의 재건축 계획을 알리지 않았습니다. 그러므로 건물주 A가 신규 임차인 C에게 건물의 재건축 사실을 알린 것은 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하고, 건물주 A는 저에게 계약 해지의 손해를 배상할 책임이 있습니다. 건물주 A의 입장 몇 년전 임차인 B가 임대차계약의 갱신을 요구했을 때 이미 건물의 재건축 계획에 대해서 말했습니다. 또한 건물의 재건축을 위해 B가 사용하는 1층을 제외한 2,3,4 층을 계속 공실로 두고 있습니다. 이러한 상황에서 저는 신규 임차인 B에게 사실만을 말한 것인데 이것이 ‘권리금 회수 방해행위’인가요? | |
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권리금 회수 방해행위 평결 결과
법원은 건물주 A씨의 손을 들어주었습니다. 위와 유사한 대법원의 판례 취지에 따르면, 이 사례에서 건물주 A는 건물에 관하여 관광숙박업 사업계획승인을 받았고 재건축을 위해 이 사건 건물의 대부분을 공실로 두고 있습니다. 따라서 이 사건 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고, 그 철거ㆍ재건축 계획도 구체화된 단계에 있다고 볼 수 있습니다.
따라서 건물주 A의 신규 임차인 C와 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 권리금 회수 방해행위에 해당한다고 보기 어렵다고 봐야 할 것이므로 건물주 A는 임차인 B에게 손해배상을 지급하지 않아도 될 것입니다.
📜 판결문 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 사정은 상가건물 임대차보호법에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당합니다. 따라서 위와 같은 특별한 사정이 인정되지 않는다면, 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ’권리금 회수 방해행위‘에 해당한다고 볼 수 없습니다. 이는 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용ㆍ취지가 같지 않은 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지입니다. (대법원 2022.08.31. 선고 2022다233607 판결) | |
평결일: 2023년 5월 29일
*위의 내용은 평결일을 기준으로 작성된 것으로 현행 법령 및 판례의 내용과 다를 수 있습니다.
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