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솔로몬의 재판: 임대차계약 갱신 요구 편
A씨는 2018년부터 2019년까지 서울 중심가에 있는 상가건물 일부를 보증금액 9억 2천만 원에 임차해 ○○갈비집을 운영했습니다.
○○갈비집이 맛집으로 유명해지면서 장사가 잘되자 최초 임대차계약을 갱신하면서 앞으로는 기간을 정하지 않고 임차하기로 건물주인 B씨와 합의하고 최근까지 계속 동일한 건물에서 ○○갈비집을 운영해왔습니다.
그런데 최근 건물주가 C씨로 바뀌면서 A씨가 운영하고 있는 갈비집 자리에 프랜차이즈 카페를 오픈하려고 하니 A씨에게 나가달라고 요구합니다.
멀쩡히 운영하고 있는 가게를, 게다가 코로나 19로 가게 수익조차 하락한 상황에서 새로운 곳으로 가게를 이전하기가 부담스러웠던 A씨는 「상가건물 임대차보호법」에서 보장하는 계약갱신요구권을 떠올리고는 C씨에게 계약갱신요구권을 주장했습니다.
하지만 새로운 건물주 C씨는 A씨의 계약갱신요구권을 받아들일 수 없다며 거절했는데요.
과연, A씨는 계약을 갱신할 수 있을까요?
○○ 갈비집 사장 A씨 입장 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월~1개월 전에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이는 임차인의 요구를 거절하지 못하도록 한 계약갱신요구권은 「상가건물 임대차보호법」을 통해 보호하는 정당한 임차인의 권리입니다. 그러니 새로 바뀐 임대인이더라도 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 명분은 없습니다. 새로운 건물주 C씨 입장 지역에 따라 다르긴 하지만 법으로 정하는 보증금액을 초과하는 경우에는 상가건물 임대차라 할지라도 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다. 따라서 법정 보증금액을 초과하는 경우 「상가건물 임대차보호법」상의 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다. | |
과연 법원은 누구의 손을 들어주었을까요?
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계약갱신요구권 판결 결과
법원은 새로운 건물주 C씨의 의견에 손을 들어주었습니다. 위 사례는 보증금액과 임대차기간이 계약 갱신요구권을 발생시킬 수 있는 조건인지가 쟁점인 사건입니다.
이 사건에서 갈비집 사장 A씨는 법정 보증금액을 초과한 9억 2천만 원에 임대차계약을 체결하면서 임대차 기간을 정하지 않았습니다. 때문에 A씨의 경우 「상가건물 임대차보호법」이 아닌 「민법」의 적용을 받게 됩니다.
이에 따라 계약의 당사자인 A씨와 C씨는 언제든지 계약해지를 통고할 수 있으며 그 효력은 임대인(건물주)가 해지 통고 시 통고한 날로부터 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우엔 1개월이 경과하면 발생합니다.
📜 대법원 판결 상가건물 임대차보호법」 제3조제2항에 따라 임차건물의 양수인(讓受人) 또는 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, A씨와 B씨의 임대차계약은 C씨에게 그대로 승계된 것으로 볼 수 있습니다. 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항에서 규정하고 있는 보증금액을 초과하는 임대차는 기간을 정하지 않은 경우 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항이 적용되지 않고, 「민법」의 적용을 받아 임대인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 발생하므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다고 판단했습니다. (대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결) | |
또한 「상가건물 임대차보호법」상 계약갱신요구권은 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사하도록 규정되어 있으므로, A씨와 C씨 사이의 임대차계약과 같이 그 기간을 정하지 않은 경우에는 계약갱신요구권이 발생할 여지가 없습니다.
따라서 새로운 건물주 C씨는 A씨의 계약 갱신 요구권을 거절하고 임대차계약 해지를 요구할 수 있습니다.
이 경우 A씨는 새로운 건물주 C씨로부터 계약해지 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 임차한 건물을 C씨에게 인도해야 합니다.
평결일: 2022년 3월 7일
*위의 내용은 평결일을 기준으로 작성된 것으로 현행 법령 및 판례의 내용과 다를 수 있습니다.
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