권리금은 왜 생기고 왜 사라질까?

"권리금이요? 그냥 가게 넘길 때 받는 돈이잖아요." 많은 사람들이 권리금을 이렇게 단순하게 생각합니다. 하지만 실제로 권리금 거래를 하려는 순간, 생각보다 머리가 복잡해지죠.

권리금 실전 가이드에서는 그런 의문을 풀기 위해, 권리금의 구조를 처음부터 다시 짚어보려 합니다. 감으로 어림잡는 권리금이 아니라, 구조적으로 이해하고 실무에 곧바로 적용할 수 있는 권리금을 이야기해볼게요.

1. 권리금은 왜 생길까?

권리금의 본질은 사실 아주 단순합니다. 바로, 앞사람이 만들어놓은 가치를 돈 주고 넘겨받는 것이죠. 이 가치는 세 가지 축, 즉 자리·시설·운영으로 구성됩니다. 과거에는 자리만 좋아도 권리금이 형성됐습니다.

하지만 지금은 상황이 많이 달라졌습니다. 상권의 생명주기가 짧아지고, 공실이 늘어나고, 정보 비대칭이 줄면서 이전처럼 '무조건 자리값'으로 권리금을 받을 수 있는 시대는 서서히 저물고 있죠. 그렇다면 지금 우리가 말하는 권리금은 어떤 요소로 구성되고, 또 어떻게 설명할 수 있을까요?

2. 권리금을 구성하는 세 가지 요소

권리금은 기본적으로 아래 세 가지 요소로 나뉩니다.

① 바닥 권리 (자리값)

• 상가가 위치한 입지 자체의 가치입니다.

• 보통 유동인구가 많거나 오랜 시간 형성된 상권일수록 바닥 권리가 높게 평가됩니다.

• 예를 들어, 강남역 사거리 코너 1층과 외곽 신도시 단지 상가의 자리값은 당연히 다르겠죠.

하지만 최근에는 이 바닥 권리의 실질적 가치가 점점 낮아지고 있습니다.

건물주가 직접 들어와 점포를 운영하는 경우가 많고, 공실도 증가하면서 자리만으로 권리금을 받기는 점점 어려워졌습니다. 게다가 법적으로도 바닥 권리는 보호받지 못하는 경우가 많습니다. 즉, 바닥 권리는 기대보다는 현실적으로 낮게 평가해야 할 영역입니다.

② 시설 권리 (눈에 보이는 것들)

• 인테리어, 기물, 집기 등 물리적인 자산의 가치입니다.

• 예를 들어 카페라면 바닥 마감재, 조명, 가구, 에어컨, POS기기 등이 해당되죠.

• 다만, 시설 권리에는 감가상각이라는 룰이 적용됩니다.

예를 들어, 1억 원을 들여 인테리어를 했다면 5년 기준으로 매년 2천만 원씩 가치가 줄어드는 셈이죠. 3년이 지났다면 남은 가치는 약 4천만 원 정도로 보는 게 합리적입니다. 또한 업종에 따라 시설 권리의 회수 가능성도 달라집니다.

스터디카페나 방탈출처럼 설비를 그대로 활용할 수 있는 업종은 시설 권리의 비중이 큽니다. 반대로 배달 전문점이나 셰프 의존도가 높은 매장은 인테리어만으로 권리금을 받기 어렵죠.

 
③ 영업 권리 (보이지 않지만 중요한 것)
가장 핵심적인 요소이자 권리금에 프리미엄을 붙이는 건 바로 영업 권리입니다. 겉으로는 보이지 않지만, 매장의 진짜 가치를 설명해주는 요소죠. 영업 권리에는 이런 것들이 포함됩니다. 

• 매출 포스기, 배달앱, 카드매출 등 객관적으로 입증 가능한 수익

• 운영 시스템 직원 관리, 위생 기준, 재고·고객 응대 방식 등

• 마케팅 자산 블로그 후기, SNS 계정, 영상 콘텐츠, 리뷰

• 단골 고객 유입 구조가 반복되는 고객 기반

• 매장 이미지 "여기 유명해", "여기 서비스 좋아" 같은 긍정적 평판

운영자가 없어도 매장이 돌아가는 구조, 그리고 인수인이 "이 상태 그대로 장사해도 되겠다"고 느낄 수 있는 확신, 그게 바로 영업 권리의 핵심입니다.

영업 권리만이 유일한 프리미엄

권리금 중에서 유일하게 프리미엄이 붙는 항목은 영업 권리입니다. 바닥 권리나 시설 권리는 시간이 지나면 가치가 감가되며, 누구나 유사한 조건을 갖추기 마련이죠. 하지만 영업 권리는 운영자가 매장을 어떻게 ‘살렸느냐’에 따라 천차만별입니다.

같은 입지, 같은 시설이라 해도 한 매장이 월 매출 1,000만 원, 다른 매장이 월 매출 800만 원이라면 권리금에서 1,000만 원 이상 차이가 날 수 있습니다. 즉, 운영력의 결과로 붙은 가치가 권리금의 진짜 정체라는 거죠.

지금 권리금 시장은?

최근에는 권리금이 사라지거나 무의미해지는 사례가 늘고 있습니다.

즉, 권리금을 ‘당연히 받을 수 있는 돈’처럼 여기는 순간, 이미 시장에서는 뒤처지게 됩니다.

성공보다 중요한 건? 실패하지 않는 구조

권리금을 만들려면, 화려한 인테리어나 높은 매출보다 먼저, 잃지 않는 설계가 필요합니다.

최소한 시설 권리라도 회수할 수 있을 것, 매출이 흔들려도 손익분기점은 유지될 것, 양도 시점이 되었을 때, 누군가 탐낼 구조일 것. 이처럼 보수적인 기준이 있어야 권리금은 ‘진짜로 내 손에 들어오는 돈’이 됩니다.

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